تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه

تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه

در قانون ایران، حکم تخلیه و دستور تخلیه دو مفهوم متفاوت هستند که هر دو به درخواست موجر و در مواقعی که مستاجر از تخلیه ملک پس از پایان قرارداد اجاره امتناع می‌کند، به نفع موجر صادر می‌شوند. این دو مفهوم تفاوت‌های قابل توجهی دارند که به شرح زیر است:

1. حکم تخلیه:
   • حکم تخلیه به طور معمول در مواردی صادر می‌شود که قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده و یا قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ است.
   • حکم تخلیه از طریق دادگاه و طی فرآیند قضایی صادر می‌شود و مستلزم رسیدگی و صدور حکم از سوی قاضی است.
   • پس از صدور حکم تخلیه، مستاجر معمولاً فرصت اعتراض و درخواست تجدیدنظر دارد، بنابراین ممکن است فرآیند تخلیه زمان بیشتری به طول انجامد.
2. دستور تخلیه:
   • دستور تخلیه معمولاً در مواردی صادر می‌شود که قرارداد اجاره به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ باشد.
   • دستور تخلیه نیازی به بررسی قضایی و حضور قاضی ندارد و می‌تواند سریع‌تر صادر شود. این دستور معمولاً از طریق شورای حل اختلاف یا واحد اجرای احکام صادر می‌شود.
   • برخلاف حکم تخلیه، دستور تخلیه قابل اعتراض یا تجدیدنظر نیست و بلافاصله پس از صدور، لازم‌الاجرا است.

در نتیجه، شناخت تفاوت‌های میان این دو برای موجر و مستاجر اهمیت دارد، زیرا هر یک از این احکام رویه‌ها و شرایط خاص خود را دارند که می‌تواند بر سرعت و چگونگی اجرای تخلیه تاثیر بگذارد.

تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در شرایط صدور تخلیه

تفاوت اصلی میان حکم تخلیه و دستور تخلیه به شرایط صدور آن‌ها بازمی‌گردد. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ شرایط خاصی را برای صدور دستور تخلیه در نظر گرفته است که در صورت وجود این شرایط، موجر می‌تواند دستور تخلیه سریع‌تری را درخواست کند. در غیر این صورت، موجر مجبور است از طریق حکم تخلیه اقدام کند که مستلزم طی فرآیند قضایی است. در ادامه، شرایط لازم جهت صدور هر یک توضیح داده شده است:

شرایط لازم جهت صدور دستور تخلیه:

1. مدت قرارداد اجاره مشخص و قید شده باشد: قرارداد باید به طور صریح پایان زمان اجاره را ذکر کرده باشد.
2. عدم وجود سرقفلی: قرارداد باید مربوط به اماکن فاقد سرقفلی باشد. دستور تخلیه در مواردی که سرقفلی وجود دارد، قابل صدور نیست.
3. وجود دو شاهد: در قرارداد، حضور و امضای دو شاهد در ذیل قرارداد الزامی است.
4. پایان مدت اجاره: دستور تخلیه فقط پس از پایان مدت اجاره قابل صدور است.
5. تنظیم قرارداد در دو نسخه: قرارداد اجاره باید در دو نسخه تنظیم و توسط طرفین امضا شده باشد.

مواردی که حکم تخلیه نیاز است:

در صورتی که هر یک از شرایط فوق برقرار نباشد، موجر نمی‌تواند از دستور تخلیه استفاده کند و باید از طریق حکم تخلیه اقدام نماید. مواردی مانند:

• قرارداد اجاره به صورت شفاهی تنظیم شده باشد.
• قرارداد شامل سرقفلی باشد.
• قرارداد بدون امضای دو شاهد باشد.

در این موارد، موجر باید از طریق دادگاه درخواست حکم تخلیه کند. این فرآیند نیاز به بررسی‌های قضایی داشته و معمولاً زمان بیشتری نسبت به دستور تخلیه می‌برد.

فرق حکم تخلیه با دستور تخلیه در طرفین دعوا

در بحث تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه از لحاظ طرفین دعوا، توجه به ماهیت و شرایط قرارداد اجاره اهمیت بسیاری دارد. در واقع، فارغ از اینکه موجر اقدام به اخذ حکم تخلیه یا دستور تخلیه می‌کند، مهم‌ترین موضوع شناسایی شخص موجر به عنوان طرف اصلی دعوا است. در این زمینه چند نکته وجود دارد:

1. شخص موجر و مالکیت:
   • موجر می‌تواند مالک عین (مالک اصلی ملک) یا مالک منفعت باشد. به عبارت دیگر، موجر ممکن است خود مالک ملک باشد یا به موجب یک قرارداد اجاره از مالک اصلی، اختیار اجاره دادن ملک را داشته باشد.
   • بر اساس ماده 474 قانون مدنی، اگر موجر به مستاجر این اختیار را داده باشد که ملک را به دیگری اجاره دهد، مستاجر می‌تواند منافع ملک را به شخص ثالثی منتقل کند. در این حالت، مستاجر جدید مستقیماً با مستاجر سابق قرارداد اجاره تنظیم می‌کند، اما همچنان موجر اصلی (مالک یا مالک منفعت) اختیار پیگیری تخلیه را دارد.
2. تفاوت در طرفین دعوا برای حکم تخلیه و دستور تخلیه:
   • در صورتی که قرارداد با مالک اصلی یا شخصی که اختیار اجاره دادن ملک را دارد (مثلاً مستاجر اول) منعقد شده باشد، موجر می‌تواند هم از طریق حکم تخلیه و هم دستور تخلیه، به عنوان طرف اصلی، اقدام کند.
   • اگر قرارداد اجاره با شخص دیگری (مانند مستاجر اول) به عنوان موجر منعقد شده باشد، درخواست تخلیه از طرف آن شخص به عنوان موجر فعلی قابل طرح است. با این حال، اگر مالک اصلی در قرارداد دخالتی نداشته باشد، نمی‌تواند مستقیم از طریق دستور تخلیه اقدام کند.

بنابراین، تفاوت اصلی در طرفین دعوا در اینجا وابسته به این است که چه کسی موجر اصلی قرارداد محسوب می‌شود و چه اختیاراتی به مستاجر داده شده است.